Phân tích lợi thế và mặt hạn chế về bất động sản của ngân hàng phát mãi

1. Nhà phát mãi ngân hàng là gì?

Trước hết, cần làm rõ khái niệm phát mãi tài sản. Về cơ bản, đây là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho vay vốn công bố, rao bán tài sản bảo đảm của bên vay công khai theo luật định. Mục đích là để thanh toán khoản nợ mà bên vay không có khả năng chi trả cho ngân hàng.

Theo Bộ luật Dân sự, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp: bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm tự bán tài sản hoặc bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý, tài sản đó sẽ được bán đấu giá. Đây cũng là phương thức xử lý tài sản được xem là tối ưu mà các ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ. Đây cũng là giai đoạn cuối cùng và khó khăn nhất trọng hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Tuy nhiên, kết quả của việc đấu giá tài sản có thể bị hủy trong một số trường hợp. Điển hình như việc hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm quy định; người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;… Khi đó, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Trên thực tế, cơ chế luật liên quan đến việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Dẫn đến là hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà. Trong trường hợp này, người mua sẽ là người chịu rủi ro và thiệt thòi nhất.

Nếu bạn có ý định mua tài sản qua đấu giá, cũng cần hiểu rõ một số rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra. Điển hình như việc người phải thi hành án không chịu hợp tác. Nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ cũ chống đối, không chịu bàn giao tài sản. Lúc này người mua phải chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu với cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất nhiều thời gian.

Do đó, người mua tài sản bán phát mãi tại ngân hàng nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp phát sinh rủi ro sau này.

2.Ngân hàng phát mãi nhà, đất khi nào?

Khi người thế chấp tài sản – bên vay vốn không thực hiện nghĩa vụ và vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp (bất động sản) có thể bị xử lý thông qua các phương thức theo quy định tại Điều 303, Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nếu người thế chấp và ngân hàng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp khi ký hợp đồng thì ngân hàng có thể xử lý tài sản theo các phương thức sau:

  • Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
  • Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
  • Bán đấu giá tài sản;
  • Phương thức khác.

Nếu ngân hàng và bên thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định thì tài sản được bán đấu giá, ngoại trừ trường hợp luật có quy định khác. Tuy nhiên, khi người thế chấp vi phạm nghĩa vụ, không thực hiện hiện nghĩa vụ, thực hiện không đúng nghĩa vụ thì họ không có quyền định đoạt tài sản.

Bán đấu giá tài sản thế chấp là phương thức xử lý tài sản được đánh giá tối ưu, được nhiều ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ.

3. Thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng

Thủ tục phát mãi nhà đất thế chấp ngân hàng gồm các bước như sau:

Bước 1: Ngân hàng thông báo phát mãi nhà

Cơ quan tổ chức phụ trách xử lý tài sản sẽ thông báo về việc xử lý tài sản cho các cơ quan liên quan bằng văn bản. Văn bản thông báo này sẽ được chuyển tiếp, lưu trữ tại cơ quan đăng ký trước khi tiến hành thực hiện xử lý tài sản theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc phải tuân thủ các nội dung sau:

  • Văn bản nêu rõ lý do tài sản bị xử lý;
  • Mô tả thông tin chi tiết về tài sản;
  • Nghĩa vụ được bảo đảm;
  • Địa điểm xử lý tài sản, thời gian, phương thức xử lý tài sản.

Bước 2: Định giá nhà phát mãi

Nếu người vay vốn và ngân hàng không có thỏa thuận khác thì tài sản thế chấp là nhà đất sẽ được định giá theo 2 hình thức:

  • Định giá thông qua tổ chức định giá tài sản
  • Ngân hàng và bên vay vốn có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm.

Quá trình định giá tài sản phải bảo đảm tính khách quan và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đó.

Bước 3: Bán tài sản nhà đất

Trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, nếu bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại tài sản đó, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản bảo đảm trước khi xử lý.

Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì các tài sản này được bán đấu giá. Số tiền thu được từ việc bán đấu giá sẽ được đem trả nợ cho người vay với điều kiện phần tiền đó phải được chia ra theo các tỷ lệ khác nhau. Các tỷ lệ này tùy thuộc vào nội dung hợp đồng mà ngân hàng và bên vay đã ký kết từ đầu.

Bước 4: Thanh toán các khoản tiền sau khi phát mãi nhà đất

Tổng số tiền thu được sau khi đã thanh toán chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi tài sản như chi phí bảo quản hồ sơ, xử lý tài sản,… sẽ được phân bổ theo đúng quy định, thỏa thuận trong hợp đồng cũng như quy định của pháp luật, cụ thể:

– Nếu số tiền có được từ việc đấu giá tài sản sau khi thanh toán toàn bộ chi phí nhỏ hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý phát mãi quyền sử dụng tài sản.

– Nếu số tiền thu được từ việc đấu giá tài sản khi đã thanh toán toàn bộ chi phí lớn hơn tài sản thế chấp được bảo đảm thì phần chênh lệch sẽ thuộc về người có quyền sở hữu tài sản.

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản 

Sau khi bán đấu giá nhà đất phát mãi thành công, các bên cần sẽ tiến hành chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp, cụ thể là đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sang cho người thừa kế tài sản theo đúng luật định.

Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà đất sẽ đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người sử dụng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật.

4. Mua nhà phát mãi ngân hàng có rủi ro?

Ngân hàng không phải là tổ chức chuyên nghiệp trong kinh doanh bất động sản. Khi cho vay vốn, nhà băng chỉ quan tâm tới việc thu hồi vốn cho vay. Thông thường, ngân hàng sẽ để người vay – bên thế chấp tài sản đảm bảo là nhà đất tự bán tài sản của mình lấy tiền trả nợ ngân hàng. Điều này cũng giúp đôi bên tránh phải làm thủ tục, kiện tụng mất thêm chi phí.

Trong trường hợp không thành công thì bên nhận thế chấp – ngân hàng mới làm thủ tục kiện ra tòa, kê biên tài sản, đồng thời ủy quyền cho công ty đấu giá bán bất động sản ra thị trường. Việc mua nhà phát mãi ngân hàng vì thế tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Rủi ro về pháp lý tài sản

Khi bạn mua nhà đất phát mãi trực tiếp từ chủ sở hữu – “con nợ” thông qua sự giới thiệu của ngân hàng có thể gặp rủi ro về mặt pháp lý bất động sản. Nhà do ngân hàng phát mãi là loại tài sản tịch biên, do đó khi khách mua làm việc trực tiếp với chủ sở hữu tức là đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn nhà đất bởi tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng.

Phức tạp trong mối quan hệ 3 bên 

Khi mua nhà phát mãi, bạn có thể gặp phải những vấn đề phức tạp trong mối quan hệ 3 bên này. Ví dụ như trường hợp người thi hành án không hợp tác khi bắt buộc phải bàn giao tài sản. Trên thực tế, không ít trường hợp sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà do ngân hàng phát mãi thì phát sinh rủi ro do chủ nhà lật kèo, không chịu bàn giao tài sản.Trong trường hợp này, tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản sẽ yêu cầu cơ quan chức năng thi hành án tham gia cưỡng chế chủ sở hữu nhà bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá. 

Theo đó, người mua nhà phải đợi thêm một thời gian vì việc cưỡng chế không thể xong trong “một sớm một chiều”. Chưa kể, việc huy động lực lượng thi hành án tham gia cưỡng chế cũng tốn thêm một khoản kinh phí nhất định. Thậm chí, dù đã bị cưỡng chế nhưng vẫn có nhiều cách để chủ sở hữu cũ gây khó dễ cho chủ sở hữu mới.

Chủ sở hữu tài sản khiếu nại, kiện cáo

Đây là một trong những rủi ro thường gặp khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng. Chủ sở hữu tài sản vì không hài lòng về mức giá bán đấu giá, cho rằng giá bất động sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường nên sẽ làm đơn khiếu nại cơ quan tổ chức bán đấu giá. Nếu cơ quan bán đấu giá có sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá thì cũng bị chủ sở hữu khiếu nại.

Nhà phát mãi vướng tranh chấp, “dính” quy hoạch

Người mua nhà đất do ngân hàng phát mãi sẽ không thể sử dụng được nếu tài sản phát mãi thuộc diện quy hoạch hoặc bị vướng tranh chấp đất đai do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác.

Có thể bị hủy kết quả đấu giá

Trong một số trường hợp, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Chẳng hạn, do vi phạm quy định nên hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Kết quả bị hủy do người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá khiến thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá,… bị sai lệch.

5. Mua bất động sản phát mãi cần lưu ý gì?

Tìm hiểu thông tin từ các nguồn chính thống

Người mua nhà đất phát mãi (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) đều cần phải tìm hiểu kỹ các thông tin như lý do bất động sản bị phát mãi, có nằm trong diện quy hoạch không, pháp lý có rõ ràng, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao lại tài sản không… nhằm tránh phát sinh rủi ro sau khi đấu giá thành công.

Những thông tin này nên được tìm hiểu từ các nguồn chính thống, đáng tin cậy như từ cơ quan quản lý bất động sản, phía ngân hàng, các công ty bất động sản, đơn vị môi giới uy tín,…

Mặt khác, để tìm mua nhà đất phát mãi nhanh chóng và an toàn, người mua nên tham khảo danh sách tài sản phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín được ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ. Danh sách này cũng được cập nhật thường xuyên với thông tin chính xác, rõ ràng. Bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin trên website của các ngân hàng, các trang tin uy tín.

Kiểm tra pháp lý nhà đất phát mãi

Khi mua nhà đất phát mãi từ các ngân hàng thương mại, người mua tìm hiểu kỹ về tính pháp lý để tránh rủi ro phát sinh trong và sau khi đấu giá. Trước hết, cần xác minh từ cơ quan thi hành án về việc chủ sở hữu có thực hiện nghĩa vụ gì khác sau khi đấu giá thành công nhà đất phát mãi. 

Bên cạnh đó, cần kiểm tra thủ tục định giá khi đưa tài sản vào đấu giá và quá trình làm thủ tục phát mãi nhà đất có đúng theo quy định của pháp luật hiện hành hay không. Bởi khi mua xong, nếu thủ tục rắc rối thì người mua sẽ chịu thiệt.

Hiện nay, cơ chế luật liên quan tới việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà và người mua sẽ chịu nhiều rủi ro, thiệt thòi.

Mua hồ sơ đấu giá ở nơi uy tín

Để được bảo trợ về mặt pháp lý khi phát sinh rủi ro, người mua nhà phát mãi nên làm việc, mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá uy tín. Mua bất động sản phát mãi từ các trung tâm này sẽ ít rủi ro hơn vì nhà đất tại đây đã được bảo trợ pháp lý.

Theo quy định, khi bản án có hiệu lực pháp luật thì cơ quan thi hành án giao bất động sản cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Vậy nên, việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý, đồng thời người mua nhà phát mãi cũng được bảo vệ khi phát sinh rủi ro.

Lưu ý, việc mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá tài sản thì nhà đất đó có thể không còn rẻ nữa bởi đã phát sinh thêm một số khoản phí như phí môi giới, phí tổ chức đấu giá, lãi phạt…

Thanh toán 3 bên tại ngân hàng

Nếu bạn mua nhà đất do ngân hàng phát mãi, khi thanh toán, bạn nên chọn dịch vụ thanh toán 3 bên tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp với chủ sở hữu bất động sản cũ (bên vay nợ ngân hàng). Mục đích là để tránh những rủi ro khi thanh toán vì tính phức tạp của các mối quan hệ, rủi ro có thể phát sinh bất kỳ lúc nào.

Trên đây là những phân tích chi tiết về bất động sản phát mãi từ ngân hàng, để cập nhật thêm những thông tin mới, Vân mời mọi người đăng ký và follow trên kênh youtube Thanh Vân BĐS Official nhé:

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.